Prosedur Balik Nama Sertifikat Tanah dan Bangunan, Atas Alas Hak Jual Beli

Jika kalian membeli sebidang tanah beserta bangunan, kalian tentunya harus berhadapan dengan namanya proses balik nama atau peralihan hak sertifikat tanah yang kalian beli, dengan kata lain kalian ingin memiliki bukti kepemilikan secara sah menjadi atas nama kalian. Lalu bagaimana prosedur balik nama tersebut, Seperti apa ketentuan untuk melakukan balik nama atas tersebut, dokumen apa saja yang dibutuhkan, serta berapa lama proses tersebut akan selesai jika kalian urus sendiri?

Dalam sebuah proses jual beli, ada namanya kita terlebih dahulu dihadapkan dengan proses pembuatan akta notarill atau AJB (akta jual beli) yakni kedua belah pihak baik penjual maupun pembeli menghadap secara langsung dihadapan PPAT/Notaris. 

Syarat agar Akta Jual Beli terbit, maka dokumen penting sebagai syarat sahnya jual beli harus dipersiapkan, diantaranya yang paling utama, SHM (Sertifikat Hak Milik) dari tanah dan bangunan tersebut, KTP baik Penjual maupun Pembeli.

Tugas PPAT dalam membuat akta disebutkan pada Pasal 2 ayat (1) PP 37/1998 adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. Perbuatan hukum yang dimaksud adalah sebagai berikut:

1. Jual beli;
2. Tukar menukar;
3. Hibah;
4. Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
5. Pembagian hak bersama;
6. Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik;
7. Pemberian Hak Tanggungan;
8. Pemberian Kuasa membebankan Hak Tanggungan.

Akta yang dibuat dalam kegiatan jual beli tanah dikenal dengan sebutan Akta Jual Beli (AJB). Penandatanganan AJB dilakukan langsung oleh Pembeli dengan Penjual dihadapan saksi dan PPAT. Artinya memang setelah jual beli terjadi, dilakukan pembuatan AJB untuk dijadikan dasar proses balik nama dan beralihnya hak milik.

Hak milik tersebut diwujudkan dalam bentuk sertifikat. Sertifikat sebagai bukti kepemilikan suatu tanah disebutkan urgensinya dalam :

Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997 yang berbunyi : Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

Bahwa mengenai siapa yang menanggung biaya pembuatan Akta Jual Beli, adalah tergantung kesepakatan antara Penjual dan Pembeli. Bahwa pada dasarnya jual beli tanah dilakukan atas dasar perjanjian.

Perjanjian yang dimaksud harus memenuhi empat syarat dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), yakni :

1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

3. Suatu pokok persoalan tertentu;

4. Suatu sebab yang tidak terlarang.

5. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

6. Suatu pokok persoalan tertentu;

7. Suatu sebab yang tidak terlarang.

Mengenai siapa yang menanggung biaya atas Akta Jual Beli, adalah tergantung dari kesepakatan para pihak, baik penjual yang menanggung keseluruhan atau pembeli yang menanggung keseluruhan, atau juga bisa keduanya yang menanggung atas dasar kesepakatan.

Mengenai biaya PPAT dalam membuat Akta Jual Beli berpedoman pada Pasal 32 ayat (1) PP Nomor 24 tahun 2016 yakni: Uang jasa (honorarium) PPAT dan PPAT Sementara, termasuk uang jasa (honorarium) saksi tidak boleh melebihi (satu persen) dari harga transaksi yang tercantum di dalama akta.

Setelah kita memegang Akta Jual Beli dari Notaris/PPAT, maka jika ingin mengurus proses balik nama sendiri, langkah yang harus ditempuh yakni :

• Telah membayar lunas disertakan bukti pelunasan PPh (Pajak Penghasilan) untuk penjual, dan BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan) oleh pembeli, serta PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), serta telah membayar lunas Biaya Akta Jual Beli Tanah;
• Sertifikat asli, akta jual beli, fotokopi KTP penjual dan pembeli, bukti pelunasan PPh, bukti pelunasan BPHTB. Untuk proses balik nama maka yang diserahkan ke BPN adalah sertifikat aslinya berikut salinan akta jual beli, serta membayar biaya proses balik nama, kurang lebihnya Rp.50.000,- (lima puluh ribu rupiah), tergantung NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) tanah dan bangunan tersebut;
• Jika semua dokumen yang kita serahkan sudah lengkap, barulah kita menunggu proses balik nama dan sertifikat baru terbit, lamanya proses balik nama bisa satu minggu bahkan dua minggu, dalam praktiknya bisa 2-3 bulan.